Marcos Kaplún
Hace poco se publicó que el 80% de las viviendas nuevas se están
vendiendo a través de proyectos en blanco, verde y en otros nuevos
colores que aparecen cada día…
Esto significa que se adquieren antes de que se inicie la obra, y
donde muchas veces aún no está definido el proyecto definitivo y el
permiso de edificación municipal. Incluso, hay veces en solo está el
proyecto y nada más. Esto hace que puedan existir diferencias de
expectativas, entre los compradores que pensaron que tenían el proyecto
y lo que realmente terminan siendo sus resultados.
Hay que considerar que la venta “en blanco”, por ejemplo, es un proceso
que se inicia con la firma de una reserva por un monto menor al final
(pie), donde se establece que dentro de un plazo determinado se firmará
una promesa de compraventa. En ciertos casos incluso se establece que
el negocio seguirá adelante en la medida que llegada cierta fecha se
haya firmado un determinado número mínimo de promesas.
Por ejemplo, hay muchas inmobiliarias que no inician la construcción
mientras no tengan vendido por lo menos en 40% o 50 % de las
viviendas de forma previa, donde además los compradores deben ser
sujetos de créditos bancarios, por lo que es usual verificar este
aspecto antes de firmar la promesa.
Ahora, en la venta en blanco es usual que las especificaciones técnicas
del proyecto sean muy genéricas e incluso no sirvan para determinar las
características de lo que se construirá, y es por ello que es muy
importante tomar algunos resguardos.
Ojo con el “blanco”
Es importante que el comprador tenga en cuenta que pueden haber
cambios constructivos o arquitectónicos. Y que sepa que las
modificaciones no pueden variar significativamente.
De esta forma, es aconsejable que los compradores obtengan de la
inmobiliaria la mayor cantidad de información del proyecto y, si es
posible, que se protocolicen en la notaria los planos de arquitectura y
especificaciones técnicas del proyecto para no encontrarse
posteriormente con sorpresas. Si en la promesa no se hace referencia a
planos y especificaciones técnicas conocidas por las partes, es difícil
posteriormente para los compradores reclamar.
Ahora, si los compradores quisieran desistir una vez firmada la
promesa, estarán expuestos al pago de una multa del 10% del precio, salvo
que el proyecto fuera muy exitoso y puedan ceder sus derechos en la
promesa a un tercero y así liberarse. Además, es importante que los
posibles compradores conozcan muy bien por ejemplo la superficie de las
unidades que están comprando, su orientación, los espacios y si éstos
se adecuan a sus necesidades, además de las terminaciones y
especificaciones técnicas de la vivienda.
Lo cierto es que cualquier inversor interesado en los bajos precios que
ofrecen los tratos en blanco en comparación con los departamentos
terminados, debería seguir, al menos, estos 6 puntos a la horade
avanzar como parte del proyecto.
Con ustedes, una “mini-guía” con lo que debemos saber a la hora de
invertir en un departamento:
1. Que se protocolicen los planos de arquitectura y especificaciones
técnicas del proyecto.
2. Que los adelantos de dinero a cuenta del precio queden resguardados
con una póliza de seguros o una boleta de garantía bancaria.
3. Que se fije un plazo tope para la suscripción de la compraventa. No
es suficiente que se establezca un plazo después de la recepción
municipal, ya que ésta podría demorarse mucho o incluso nunca ocurrir,
y la inmobiliaria no tendría que pagar multa alguna por el retraso.
4. Chequear si la empresa inmobiliaria tiene una trayectoria conocida y
experiencia en el tipo de viviendas que desarrollará, y si goza de
prestigio en el mercado.
5. Revisar otros proyectos inmobiliarios efectuados por la misma
empresa, de modo de conocer el tipo de construcciones que ejecutan. Y
pedir referencias.
6. Averiguar cómo funciona el servicio de post-venta de la empresa. No
se trata sólo de construir, sino también de vender.
Saludos,
Marcos.
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