Joaquín Montero, socio del estudio Ossandón Abogados, lleva más de catorce años asesorando en juicios a las principales empresas constructoras de Chile.
Con el expertise de más de una década en estas materias, el pasado y poderoso terremoto del 27 de febrero lo ha llenado de trabajo, debido al panorama que se avecina para muchos de sus clientes, con los juicios que podrían venir en búsqueda de responsabilidad por los deterioros en sus viviendas u oficinas.
Ante esta posibilidad, Montero está confiado en que la cantidad de juicios no será directamente proporcional a la cantidad de inmuebles dañados, ya que las grandes constructoras e inmobiliarias en Chile están respondiendo más allá, incluso de lo que la misma ley estipula.
-¿Cómo han respondido las empresas ante esta catástrofe?
-La gran mayoría de las compañías ha ido solucionando sus problemas. Las empresas han dado garantías a sus clientes y, a pesar de no estar obligados por norma, lo han hecho.
-Pero muchos clientes han reclamado que las respuestas no han sido satisfactorias, de simples reparaciones, cuando aducen daños estructurales donde no es posible reparar.
-Acá se da el caso que muchos clientes están usufructuando de la situación y están pidiendo que les recompren la vivienda y no aceptan los arreglos de las inmobiliarias o constructoras.
-¿Qué dice la ley sobre las responsabilidades del primer vendedor o del constructor?
-El artículo 18° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) dice que, cuando haya daños que provengan de defectos constructivos, la obligación es repararlos. Ahora, la pregunta viene sobre si los daños ocurridos son por daños constructivos o por un caso de fuerza mayor, como lo fue el pasado terremoto. Ahí no hay daños constructivos, sino un hecho fortuito, porque se cumplió con la norma.
-Eso da para discusión, como también qué es colapso. ¿Qué entiende por colapso de un edificio?
-Colapso es que el inmueble quede destruido. La gran mayoría de los edificios en Chile presentó daños y daños estructurales, los cuales son en su mayoría reparables. Lo importante es que luego de esa reparación, queden en el mismo estado en que estaban originalmente y que, por lo tanto, sigan cumpliendo con la norma.
-Volviendo a la responsabilidad de las empresas o el alcance de éstas, ¿quién responde?
-Las constructoras, si no hay una falla o defectos constructivos, no están obligadas a responder. Hemos visto, afortunadamente, casos en que están yendo más allá, por un tema de que están conscientes de que seguirán por muchos años más en el negocio.
-No solamente las constructoras tienen responsabilidad acá. ¿Sobre quiénes más hay responsabilidades?
-Efectivamente. Revisores independientes, inspectores técnicos, proyectistas, etc., son subsidiarios en la responsabilidad.
El artículo 18° de la LGUC dispone (para los proyectistas) que "serán responsables por los errores en que hayan incurrido, si de estos se han derivados daños o perjuicios".
-Si se dice que se cumplió con la norma y vemos que, igualmente, se presentan daños ¿No es tiempo de una norma de diseño sísmico más exigente?
-Es una oportunidad, pero al mismo tiempo hay que sopesar el costo que ello implica para el valor final. Porque, a la larga, serán los propietarios los que terminen pagando este sobrecosto de una norma más rígida. Yo creo que la norma actual es muy buena.
De todas formas, se pueden hacer los estudios para hacer una nueva norma, más exigente.
-Para quienes se han sentido damnificados, ¿cuál es el plazo de prescripción para buscar responsabilidades?
-Para todos los permisos de construcción anteriores al 25 de agosto de 2005, se les aplica el antiguo artículo 18° de la LGUC, que da como plazo cinco años desde la fecha de la recepción municipal.
Posterior a esa fecha, se hace la diferencia en que, para daños estructurales, son diez años de vigencia desde la misma fecha. Para los daños constructivos (instalaciones, tabiquería), el plazo es de cinco años y para las terminaciones, tres años, medidos desde la fecha de la compra venta.
-¿Cuánto podría durar un juicio de este tipo?
-Espero que haya razonabilidad y que lleguemos a la menor cantidad de juicios posibles.
Muchos son de carácter sumario, breves, pero hay peritajes de por medio, lo cual alarga el proceso.
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