Recuperación del sector inmobiliario en EEUU podría impulsar fin del estímulo de la Fed

Tras la reunión de mañana y el miércoles del banco central estadounidense surgirían nuevas señales sobre la reducción de compra de activos, una posibilidad que inquieta al mercado.

Por Marco Fajardo



La inyección de estímulo y las bajas tasas de interés de la Reserva Federal han impulsado una fuerte recuperación reciente del mercado inmobiliario en Estados Unidos, lo que podría ser uno de los argumentos para que el banco central estadounidense evalúe en su reunión de mañana y el miércoles una reducción en su compra de activos.

En el sector inmobiliario se acumulan múltiples señales positivas que indican un incremento de las ventas, los precios y las solicitudes hipotecarias.

Según el último dato de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, su sigla en inglés), en abril la venta de casas usadas alcanzó las 4,97 millones, la mejor cifra desde noviembre de 2009.

El aumento de compras se ha visto reflejado en los precios. La última cifra del índice Case-Shiller, que mide el desempeño del valor de las viviendas a nivel nacional, reportó en marzo un incremento anual de 10,9% –el más importante en casi nueve años– y un aumento de 1,1% contra el mes inmediato anterior, lo cual representa el tercer mes consecutivo que tiene un aumento. Adicionalmente, el índice reportó incrementos en cada una de las 20 ciudades comprendidas en su cálculo.

Adicionalmente, el jueves la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA, su sigla en inglés) informó de un aumento de solicitudes de hipotecas a pesar del incremento de las tasas. Los analistas dijeron que el aumento podría llevar a algunos compradores potenciales de casas que han estado esperando a decidirse a concretar una compra.

Las tasas hipotecarias fijas a 30 años subieron a su mayor nivel desde marzo del año pasado para promediar un 4,15% en la semana que terminó el 7 de junio, y han subido 56 puntos básicos desde comienzos de mayo.

Pese a las tasas más altas, el índice desestacionalizado de la MBA para solicitudes de crédito hipotecario subió un 4,7%.

“El ritmo de recuperación del mercado inmobiliario se aceleró en abril, a medida que los precios de las viviendas crecieron en todo Estados Unidos”, dijo Anand Nallathambi, presidente ejecutivo de la consultora CoreLogic, en un comunicado.

“Esperamos que esta tendencia continúe, impulsada por los ajustados suministros y la creciente demanda de los compradores”, agregó.

La duda es la sustentabilidad de la recuperación. Después del colapso del 2008-2009, el mercado residencial tuvo una recuperación importante durante gran parte del 2010 –mayoritariamente por estímulos fiscales temporales dirigidos a la vivienda– pero experimentó una nueva caída que comenzó a finales de 2010 y se prolongó durante 2011. 

Actualmente los precios aún permanecen un 28% por debajo de su máximo histórico de 2006.

Reunión de la Fed


Paradójicamente, el buen desempeño del sector, junto a otros sectores económicos, podría ser un argumento para que la Fed en su reunión de mañana y el miércoles la entidad dé nuevas señales sobre la reducción de su actual programa de compra de activos y bonos por US$ 85.000 millones mensuales.

Los inversionistas en los bonos del Tesoro estadounidense ya están incorporando plenamente esta posibilidad. En el último tiempo, el sector ha registrado una mayor volatilidad en las operaciones.

Sólo en las últimas seis semanas, los rendimientos de los bonos a 10 años aumentaron desde un 1,60% a inicios de mayo a un 2,19%.

Los inversionistas huyeron de los fondos de bonos con el alza de tasas, y sacaron US$ 10.930 millones desde los fondos en la semana que terminó el 5 de junio, según el Investment Company Institute (ICI, su sigla en inglés), la mayor salida de fondos desde el 15 de octubre de 2008. Los bonos habían visto anteriormente entradas por 21 meses consecutivos, de acuerdo a ICI.

Aún así, no todos esperan que el programa de compra de bonos de la Fed sea reducido en el corto plazo, especialmente porque la inflación permanece por debajo de la meta del banco central de un 2% y el desempleo todavía no se acerca al objetivo oficial de 6,5%. 

“El mercado parece tener una idea de que podría ser muy pronto, nosotros creemos que eso es una mala lectura y es muy improbable”, dijo la semana pasada Michael Schumacher, encargado de estrategia de tasas globales de UBS en Connecticut, a Reuters.

Aún así, muchos consideran que el mercado está cerca de un punto de inflexión en el que quedará claro que el alivio de la Fed alentó un crecimiento económico lo suficientemente sólido como para dejar de expandir su balance, o que el beneficio de nuevos estímulos es superado por el riesgo de burbujas de activos y distorsiones en el mercado. 



¿Una recuperación sustentable?
Aunque hay dudas sobre la solidez de la recuperación del sector, algunos como Roger Altman, ex subsecretario del Tesoro y presidente de la firma Evercore Partners, no tiene dudas.
En un artículo publicado en octubre en el Financial Times, Altman argumenta que la recuperación se basa en tres pilares fundamentales: una disminución en los costos de adquisición de vivienda; un aumento en la demanda de vivienda, y una escasez relativa de vivienda nueva. Altman argumentó que la disminución en las tasas de interés y el ajuste en los precios de las viviendas ha llevado la relación entre el ingreso familiar y el costo de adquirir una vivienda a su nivel más favorable en los últimos 30 años.
Por otro lado, Altman propone una dinámica de oferta y demanda muy favorable, ya que se espera un incremento en la demanda de aproximadamente 6 millones de casas durante los próximos cinco años, mientras que la oferta se encuentra aún limitada.

Retailers e inmobiliarios chilenos toman posiciones en Perú

Según Colliers International “Hay luz verde total por parte de los inversionistas chilenos para adquirir nuevos terrenos. Todo se evalúa”.

La guerra por nuevos paños en Perú se desató. En el último año no sólo se abrió el apetito de los operadores chilenos de retail y centros comerciales por tomar nuevas posiciones, sino también por parte de los desarrolladores inmobiliarios, los que no sólo se han quedado en anuncios. Y es que el desarrollo económico de ese país, que crece a tasas superiores a 8%, ha despertado el interés de los más diversos inversionistas.Con pintura de guerra

Es cosa de hablar con uno de los mayores buscadores de terrenos de Perú, Eric Rey, quien concentra más del 80% de la exploración de nuevos paños para el sector inmobiliario comercial, industrial y de oficinas que en su más reciente estudio del mercado señala que para encontrar nuevas ubicaciones, diariamente un equipo de 40 personas recorren las calles de Lima todos los días buscando locales y terrenos para sus clientes comerciales.Según Rey “hoy cualquier paño interesante se vende.

Hay luz verde total por parte de los inversionistas chilenos para adquirir nuevos terrenos. Todo se evalúa”, enfatizó.

Pero la búsqueda de nuevos terrenos no sólo se limita a la capital peruana. Con la expansión de los retailers chilenos a provincias, los ojos de los ‘busca terrenos’ ahora están en estas localidades, que producto del auge minero y la agroindustria se ha destapado el consumo.Falabella-Ripley-Mall PlazaEl caso más evidente es el de los operadores de centros comerciales, los que viven un verdadero boom. El más emblemático es el de la alianza Falabella, Ripley y Mall Plaza, que en conjunto desarrollarán inicialmente tres proyectos, dos de los cuales estarán ubicados en Lima y uno en Trujillo, este último estará listo en noviembre y se edificará en un paño de 230 mil m2, donde se emplazarán los tres formatos manejados por Saga Falabella, incluidos Tottus y Sodimac, además de una tienda Ripley.

En Lima, en tanto, los nuevos desarrollos se ubicarán en terrenos de 100 mil m2 y 120 mil m2. En estos nuevos malls, tanto Saga Falabella como Ripley llegarán con todos sus formatos. Pero la apuesta es mayor, incluso hay quienes dicen que la meta es tener 13 centros comerciales en los próximos 6 años. Pero lo cierto, es que por ahora los ojos de estos operadores están en ciudades de provincias, particularmente en Cusco, Piura, Huancayo y Arequipa.

A estos proyectos se suman los que en forma independiente realizarán Saga Falabella y Ripley. El grupo Solari-Del Río tiene una fuerte apuesta por la expansión de su cadena de supermercados. Sólo este año abrirán siete nuevos locales, mientras ya anuncian otros tres para 2008. No todos se ubicarán en Lima, también tienen contemplado aperturas en Trujillo y Chiclayo.Según informaron en Perú, dentro de los planes del grupo estaría la inauguración de un nuevo formato, el que será de menor tamaño al de sus hipermercados.

Para ello estarían analizando varias ubicaciones, una en el distrito en San Borja, El Cercado de Lima, y otra en el centro. A estos planes, se suman aperturas de otros locales de Saga Falabella en el Mall Acatongo de Lima, y en las ciudades de Trujillo y Chimbote. Toda esta efervescencia se explica por el gran mercado que existe en el rubro de alimentos. Tal como señala Eric Rey de Castro, managing director de Colliers International, “en el canal de alimentos, los supermercados sólo se usan en 22%, y en Lima con una población de 8 millones de habitantes hay muchos puntos por cubrir”, aseguró. Ripley también marcó su territorio y la apuesta a futuro del grupo está en provincias.

La primera tienda que piensan establecer es en Trujillo, de la mano de su alianza con Mall Plaza y Falabella, pero el plan en Perú contempla una inversión de US$ 200 millones entre 2007 y 2008. Según explicó el director ejecutivo de Ripley en ese país, Sergio Collarte, este nuevo impulso de la cadena tiene relación con el “enorme potencial” del país, no solamente por su explosivo crecimiento económico, sino por las opciones que ofrece particularmente a las tiendas por departamento, dado que el gasto de los hogares en este tipo de comercio sólo llega al 0,8%.Pero, en Perú ya hablan de una nueva ubicación que habría adquirido Ripley, nada menos que en la localidad de Piura.

Según comentan medios especializados, con esta ubicación Ripley sale al paso de su rival Saga Falabella, quien se instaló en el mall Plaza del Sol, ubicado a unas cuadras del lugar.Parque AraucoOtro que está moviendo sus fichas es Parque Arauco, que en alianza con la familia Wiese, decidieron la ampliación del Mega Plaza, el desarrollo de un centro comercial en Arequipa y la ejecución de otros dos proyectos en Lima, el más conocido es el denominado Parque El Golf en el distrito de San Isidro, que además contempla el desarrollo de oficinas premium y un hotel cinco estrellas. Pero también está el proyecto del centro comercial en el distrito limeño de Santa Anita, para el cual adquirieron parte de un terreno de 160.000 m2 en lo que anteriormente fueron las instalaciones de una fábrica textil.

En este caso, las obras se iniciarán a comienzos del próximo año.Otros sectoresPero la arremetida de los operadores chilenos no para. El grupo Cummins, por su parte, sumará otros 11.000 m2 al centro comercial de mayor éxito en Perú, el Jockey Plaza, para lo cual están invirtiendo cerca de US$ 8 millones y contempla la apertura de 40 nuevas tiendas. Otro de los actores que ha tomado posiciones de importancia es Boticas Fasa.

La cadena farmacéutica es una de las firmas con mayor presencia en Perú, con 155 locales, con presencia en cerca de 18 ciudades. Fasa en Perú también va a la pelea por las ubicaciones y recientemente anunciaron una nueva apertura, esta vez en el distrito de Miraflores, como una de las anclas del strip center Reducto.Apuesta inmobiliaria

Otro grupo de inversionistas que también ha mostrado gran interés, está vinculado al sector inmobiliario. Durante el último año, por lejos los más activos han sido el grupo Imagina, vinculado a las familias Calderón y Kreutzberger, quienes han señalado que uno de los objetivos de la firma es llegar a los 12 proyectos lanzados en 2007, ubicados en diferentes distritos limeños, concentrados –principalmente- en Miraflores y San Isidro. Pero la apuesta de los Calderón no se limita a proyectos residenciales, sino también al mercado de las oficinas.

De hecho, están ejecutando su primer proyecto de oficinas en San Isidro sobre un paño de 1.500 m2 y van por más.Besalco, a través de su filial Besco, es otra de las constructoras chilenas con gran presencia en Perú. En el tema inmobiliario ya tienen experiencia con tres proyectos construidos en Surquillo y Surco, y otros dos en construcción, uno en Surco y otro en Chorrillos.Otro actor que quiere ingresar a ese mercado es Titanium, la alianza entre Abraham Senerman y el holding Bethia, tiene en la mira tres paños, los cuales se ubicarían en los distritos más cotizados de Lima (San Isidro o Miraflores).

Recientemente Senerman confirmó su intención de arribar a ese mercado con un edificio de oficinas, de más de 25 pisos, y no descarta ejecutar otros proyectos emblemáticos, entre ellos desarrollos del tipo residencial.Pero la lista de inmobiliarios suma y sigue.

Tecsa también acaba de comprar un terreno en Lima. Según comentan en Perú, Enaco también piensa retomar sus inversiones en ese país y para ello estarían explorando algunas ubicaciones para proyectos residenciales. Otros que han anunciado su arribo es la reciente alianza entre SalfaCorp y Aconcagua, quienes formaron una sociedad en ese país con un operador local para desarrollar proyectos residenciales. Actualmente tienen uno en proyecto, correspondiente a viviendas económicas (1.000 UF), segmento en el cual hay una gran oportunidad de mercado, toda vez que sólo en Lima existe una gran demanda insatisfecha, y el déficit en ese rango es de aproximadamente un millón de viviendas, según explica Eric Rey.

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