Desde hace por lo menos cinco años, y especialmente los últimos dos, la construcción de strip centers (o centros de conveniencia), no ha parado en el país. Según el informe de retail del primer semestre elaborado por Colliers, a esa fecha en Santiago existían 30 centros comerciales de este tipo, alcanzando una superficie de unos 38.000 metros cuadrados (m2) y abarcando 10 comunas.
Sin embargo, la cifra aumenta si se suman los siete proyectos que entraron o están programados para esta segunda mitad del año, dos de ellos en el norte de Santiago, uno en el sur y el resto en la zona oriente, implicando un total de 10.000 m2.
Las regiones también se están sumando a esta tendencia y actualmente hay iniciativas en Arica, Antofagasta, Viña del Mar, La Serena, Concepción, Temuco y Puerto Montt. ¿La razón? Los empresarios han visto en la clase media y las regiones un nuevo nicho para este rubro.
"Este es un formato muy común en Estados Unidos y ahora en Santiago. La tendencia es que también se masifique en regiones y en otras comunas de la capital", comenta el jefe del departamento de estudios de Colliers, Christopher Carvajal.
De cara a la crisis
Debido a las consecuencias de la crisis económica, que ha implicado mermas en el retail y una baja en el consumo, es probable que el boom por estas construcciones se haga más lento, aunque está lejos de acabarse.
Carvajal explica que la inversión para estos proyectos no se compara con las grandes edificaciones, que son las que están sufriendo las peores consecuencias de la crisis.
Además, influyen otros factores: la gran mayoría de estos centros continúa apuntando a sectores socioeconómicos altos y las tiendas ancla generalmente corresponden a farmacias y bancos, "instituciones de primera necesidad. En cambio, los locales de ropa o juguetes, por ejemplo, sí pueden verse más afectados", dice el ejecutivo.
Por otra parte, la mayoría de las superficies para arriendo son con contratos a uno o dos años plazo y, por lo tanto, recién el próximo semestre podría notarse una eventual alza en la tasa de vacancia, que hasta ahora ronda el 5%.
Rubros interesados
Los centros de conveniencia tienen superficies para arriendo de entre 500 m2 y 4.000 m2, estacionamientos y, por lo menos, una tienda ancla. Y, por lo general, las farmacias tienen una alta participación como tiendas ancla.
Incluso, Farmacias Ahumada y Cruz Verde son algunos de los actores del mercado.
De todas maneras, el catastro realizado por Colliers arroja que el rubro que más participación tiene en los strip centers es el de comida, con restaurantes, cafeterías o panaderías, seguido por farmacias y luego, lavasecos.
Respecto a los valores, el precio promedio de arriendo varía entre las 0,8 UF/m2 y
1 UF/m2. Es en Las Condes, Huechuraba y Vitacura donde los valores son los más altos, mientras que Peñalolén presenta el precio más bajo con un promedio de 0,5 UF/m2, de acuerdo con el estudio realizado de la consultora.
Por otra parte, aquellos centros con segundo piso tienen un valor de arriendo para la planta superior que generalmente representa un 60% del precio de los arriendos del primer piso.
Formato exitoso
El costo de este tipo de iniciativas va desde las 60.000 UF hasta las 120.000 UF, dependiendo del tamaño y los montos de inversión. Frecuentemente, el valor del terreno es lo más costoso, comenta el director ejecutivo de AGS Visión Inmobiliaria, Rodrigo Aravena.
Uno de los motivos que explica el éxito que ha tenido este formato son las utilidades que deja. "Lo interesante de este segmento son las ganancias por metro cuadrado construido, pues estos centros no tienen locales que compitan en precios, sino que la gente los prefiere por lo rápido que es el proceso de compra", explica.
Por eso, añade, se ubican preferentemente al costado derecho de flujo de retorno a casa, "lo que los americanos llaman 'always on right', pues facilita la accesibilidad del vehículo".
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