"La burbuja no es una cosa nueva. Se han producido a lo largo de la historia en varias ocasiones. Y ahora no es sólo España la que la sufre, aunque se ha hecho más evidente por otros factores de la crisis económica que tenemos", señala Jaime Gil Turner.
El arquitecto español Jaime Gil Turner lleva 37 años dedicado al rubro inmobiliario. Su país, en plena crisis económica, ya vivió el estallido de la denominada burbuja inmobiliaria, algo que los especialistas vienen advirtiendo que podría ocurrir en Chile."La burbuja no es una cosa nueva. Se han producido a lo largo de la historia en varias ocasiones. Y ahora no es sólo España la que la sufre, aunque se ha hecho más evidente por otros factores de la crisis económica que tenemos", señala.
Según explica, la burbuja española se originó tras el crecimiento sostenido de la economía luego de su retorno al régimen democrático en 1976. "Gracias a que entramos a la Unión Europea y nos adherimos al euro, España pudo, en 35 años, pasar a ser un país moderno y subir la renta per cápita de 15 mil a 25 mil euros", con un promedio de crecimiento de entre 3,5% y 4,5% durante este período.
"Con este crecimiento se dan las bases para que ocurra una burbuja inmobiliaria. No quiere decir que la condición es suficiente, pero sí es necesaria".
"Chile está en un momento incipiente"
Para el experto, no hay una fórmula exacta que permita determinar si se está o no en presencia de una burbuja, pero asegura que "se tienen que dar una serie de factores que harán que el mercado inmobiliario se caliente, es decir, que los precios aumenten de manera anormal, crezca de forma desmesurada durante unos cuantos años y finalmente estalle y la demanda caiga bruscamente mientras la oferta no puede parar".
Una vivienda tarda dos años en fabricarse y cuando se corta la demanda en 24 horas, la oferta no puede detenerse a esa velocidad. Así, "se produce un desajuste enorme entre oferta y demanda".
-¿Qué determina la gestación de una burbuja?
-Está muy vinculado a temas sociales, sentimientos y a movimientos en la sociedad. Es, por lo tanto, hasta cierto punto impredecible. Pero hay una serie de factores que son objetivos y económicos, como los componentes del precio de la vivienda: valor de los terrenos, de la construcción, de los gastos generales (notarios, abogados, arquitectos), los financieros. Todos estos factores se mueven al alza, pero ninguno de ellos es capaz de provocar la burbuja.
Lo que la provoca es la actitud de los clientes: cuando un mercado está en ratios normales, las personas quieren comprar una vivienda y hay un ritmo normal de oferta y demanda. Cada país tiene unos ratios de producción y de oferta estándar que se van complementando y equilibrando. En el caso de España, el mercado es capaz de absorber entre 200 mil y 300 mil viviendas al año. En la burbuja hubo una oferta de 800 mil.
-¿Cuál es la situación en Chile?
-Chile está en un momento incipiente, la economía va extraordinariamente bien creciendo al 5% y con una cierta alza de precios, pero que es normal. Lo anormal se produce cuando las personas, los grandes grupos y los fondos de inversión ven que la vivienda es un gran negocio donde se hace plusvalía muy rápida... ahí empieza la burbuja. Ahí es cuando la demanda se desboca, y la oferta crece a medida que esa demanda va pidiendo.
-¿Eso está pasando acá?
-Hay un punto clave: la oferta y la demanda crecen en espiral sólo si hay mucho dinero en el mercado, dinero muy barato, con intereses de, por ejemplo, 1%. Cuando eso se da, llega muchísima más gente a demandar y el problema viene cuando no se calibra bien el riesgo de quién obtiene el crédito hipotecario.
-¿Deben los bancos restringir la entrega de créditos?
-Debe irse controlando y observando una serie de ratios y factores que permitan prevenir. El problema con los créditos no es tanto el bajo precio, sino las condiciones para otorgarlo.
-Y de acuerdo a lo que conoce, ¿las condiciones de los créditos que se están dando en Chile se asemejan a las que se daban en España en ese entonces?
-Acá la banca es mucho más sana, es súper exigente con los promotores y con los clientes finales.
-¿Ve posible una burbuja en Chile o el tamaño de nuestra economía no lo permite?
-No es un problema de tamaño. Las burbujas se pueden dar en un pequeño pueblo. En San Sebastián, por ejemplo, el precio siempre sube y es brutalmente alto comparado con Madrid o Barcelona. Es una burbuja que no explota y que lleva 20 años porque todo está en equilibrio. Lo que sí pasa es que las dimensiones del tsunami final son diferentes.
"El tema no es tanto la subida de precios"
-¿Cuál debería ser la recomendación del Banco Central?
-No veo los síntomas de una burbuja en Chile. Sí sugeriría mantener la observación. En España, el precio de la vivienda creció 176% en 1996 y 2003.
-¿Cuánto bajan los precios al momento de estallar una burbuja?
-Hasta el 50%, pero depende mucho de las zonas, no se puede generalizar. El tema no es tanto la subida de precios, efectivamente las casas suben. La especulación importante se produce cuando pones un 10%, 15% o 20% del valor real y esperas que se termine y antes de eso hay alguien que te está ofreciendo muchísimo más.
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