Totalmente recuperada de la crisis subprime, la “nueva Manhattan” atrae las miradas de los inversionistas que apuestan por la industria inmobiliaria. Ante la incertidumbre que provocan las reformas y el alza del dólar, son varios los chilenos que están prefiriendo la ciudad de las palmeras, que además de tener un clima insuperable, ofrece beneficios tributarios y buenas rentabilidades.
Por: Carla Sánchez M.
“Sólo vengo por dos días de juerga, pero cada vez que lo hago termino quedándome. Éste es el tipo de ciudad en la que me podría quedar un tiempo. La ciudad que mantiene el techo en llamas”, dice la pegajosa canción Welcome to Miami que Will Smith popularizó a fines de los 90. Pensar en Miami es imaginar un clima insuperable, playas kilométricas, turistas de fiesta y muchos metros cuadrados de malls. Pero la “capital” de América Latina tiene mucho más que ofrecer. Al menos, si de inversiones se trata.
Una de las ciudades más baratas de Norteamérica está entrando en una nueva era dorada de crecimiento. Tras recuperarse mucho más rápido que Nueva York o Londres de la crisis suprime de 2009, Miami quiere convertirse en una metrópolis mundial. Prueba de ello son los planes Miami 21 y Miami 2020, que suponen una inversión de varios billones de dólares en espacios urbanos, mega complejos residenciales y comerciales, túneles, el crecimiento del puerto –a raíz de la expansión del canal de Panamá– museos, entre otros.
“Brickell es como el nuevo Manhattan”, cuenta Manuel Restrepo, codirector latinoamericano del banco de inversiones XP Securities. Vive hace 6 años en Miami y desde su ventana, ubicada en este distrito financiero, ve una decena de grúas. Uno de los proyectos más ambiciosos, cuenta, es el del Brickell City Centre, un mega complejo que abarcará 9,1 hectáreas (3 cuadras) de tiendas, restaurantes, dos torres residenciales, un hotel de 263 habitaciones, un gimnasio y oficinas. El proyecto, cuya primera etapa se entregará a fines de año, tendrá un mall, por lo que ya no habrá necesidad de viajar a las afueras de la ciudad para hacer shopping.
“El tráfico está imposible”, se queja Restrepo, pero “están incentivando el transporte público, hay un bus gratuito que viaja por todo Brickell, instalaron arriendo de bicicletas –igual que en Nueva York– y van a expandir el metro”, cuenta.
Atrás quedó el fantasma de la crisis subprime, tras la cual un departamento de 70 metros cuadrados podía costar 200 mil dólares, unos 140 millones de pesos. Hoy, esa misma propiedad cuesta el doble, un valor similar al que existía antes de 2009. Según un informe de la agencia inmobiliaria ISG World, desde enero de 2012 se han construido 10.327 unidades, de las cuales un 60% ya están vendidas.
“La expectativa del alza de tasas en Estados Unidos hace que las inversiones sean menos atractivas en Latinoamérica. Con ello, empieza a haber un flujo de salida de capitales para otras inversiones más seguras, como lo es invertir en Estados Unidos en el sector inmobiliario”, explica el economista.
De la vergüenza a la fascinación
Carlos Rosso es argentino y está a cargo del desarrollo de condominios del grupo inmobiliario Related Group, que el año pasado, según cuenta, vendió 2.500 departamentos a personas de 92 nacionalidades distintas. Su dueño, el también argentino Jorge Pérez, ha desarrollado proyectos en conjunto con Alta Devolpers, gestora inmobiliaria integrada por Raimundo Onetto, Patricio Kreutzberger (socios de Archiplan USA), Alfonso Peró (grupo Renta), Cristián Alliende (ex Ceo de Aconcagua), Luis Jovel y Henry Pino. Pérez también ha levantado edificios con Eduardo Elberg y el grupo Angelini.
Son varios los chilenos que han puesto sus fichas en el mercado inmobiliario de Miami desde 2000 en adelante. Y hoy, ante la incertidumbre que provocan las reformas, el alza de la inflación y la baja percepción del desempeño de la economía local, son muchos los que están decididos a apostar por esta plaza.
“Acabo de llegar de un almuerzo con chilenos interesados en invertir en Miami, asustados por lo que está pasando en Chile con el dólar por la devaluación”, cuenta al teléfono Carlos Rosso, quien vive hace 14 años en Miami y ha visto con sus propios ojos el desarrollo que ha tenido la ciudad, que, según cuenta, es la que más inversión extranjera recibe en todo Estados Unidos. Tanto así que sobre su escritorio tiene la última edición de la revista Mercado de Dinero USA, que titula “Emprendedores latinoamericanos superan a los estadounidenses”. “Aquí está todo pasando y no sólo en términos de construcción. Miami es una ciudad joven –tiene 90 años– y se ha ido sofisticando. Antes a la gente le daba vergüenza decir que venía para acá y ahora todos quieren estar aquí”, comenta.
Prueba de ello es el desarrollo que ha tenido el Design District, un barrio al norte del Midtown que alberga a un centenar de galerías de arte, tiendas, restaurantes, bares y salas de exposiciones. El empresario inmobiliario Craig Robins, el mismo que se ganó su fama por desarrollar South Beach en los 90, fue el encargado de revivir este lugar de antiguos almacenes y casas viejas. Y es tal la popularidad que ha alcanzado, que Louis Vuitton cerró sus puertas en Bal Harbour y abrió aquí. Otras tiendas de lujo como Hermes, Christian Louboutin y Celine imitaron sus pasos.
Rodrigo Makuc, director de finanzas corporativas de Colliers, estima que “hay 100 clientes chilenos que tienen algún interés inmobiliario en Miami, de los cuales al menos un 40% está desarrollando o participando de algún proyecto”.
Más de 15 años lleva Raimundo Onetto viviendo en Miami, ciudad a la que emigró para abrir Archiplan USA. Hoy, a través de Alta Devolpers, uno de los proyectos que desarrolla se ubica precisamente en este barrio. Se trata de “Distretto 39”, un high end retail –una especie de mall de lujo– más un componente residencial de departamentos para la renta. Ése es uno de los nueve proyectos en los que participa –en general town houses y condominios– y que en total involucran inversiones por 100 millones de dólares. Las obras se están desarrollando en Fort Lauderdale, Brickell, Edge Water (entre Brickell y el Design District), Colar Gable y Doral. Es precisamente este último en el que participaba Inmobiliaria Aconcagua, que decidió vender su parte de los proyectos que tenía en Miami a fines del año pasado.
“En Chile, la gente está nerviosa. El sistema económico está muy frágil, entonces se tiende a mirar cosas afuera y éste es un país que abre los brazos a la inversión extranjera y donde hay ventajas impositivas”, explica el fundador de Alta Developers (ver recuadro 1). Y agrega: “Con todos los cambios tributarios globales, la gente está sacando sus platas y se está resguardando en ladrillos. Miami es atractiva porque sigue siendo más barata para la industria inmobiliaria, comparada con San Francisco y Nueva York”. Para Onetto, los márgenes de rentabilidad son buenos porque “la tierra aún es barata, tiene incidencias de un 12% en el precio final, lo que está bajo los niveles internacionales. En Nueva York, esa cifra es de un 40%”.
El recuerdo de la subprime
Rodrigo Makuc, director de finanzas corporativas de Colliers, prefiere no hablar de un boom de las inversiones chilenas en Miami, pero sí confirma que cada día hay más interés por invertir allá. “En Estados Unidos hay muchas ciudades –como Detroit, Chicago o Phoenix– donde puedes conseguir rentabilidades superiores, pero el chileno prefiere algo que esté cerca para ir a ver los proyectos y un lugar de habla hispana en el que pueda encontrar socios para desarrollarlos”, explica.
En términos netamente inmobiliarios, Makuc estima que “hay 100 clientes chilenos que tienen algún interés en Miami, de los cuales al menos un 40% está desarrollando o participando de algún proyecto”. Y si hablamos de cifras, “esos desarrollos involucran inversiones por medio billón de dólares”.
Según cuenta, tiene un cliente –un operador industrial cuyo nombre mantiene en reserva– que está desarrollando cuatro proyectos y quiere aventurarse en un quinto. Y a la hora de invertir en propiedades, comenta, los chilenos prefieren buscar un socio local.
“Hace seis meses vemos un fuerte incremento en el interés por invertir afuera. Por una parte por la devaluación de la moneda, y por otra, por las expectativas que hay en Chile”, explica Ignacio Ossandón, gerente de Independencia Internacional, del fondo de inversiones Independencia, otra de las empresas chilenas que ha puesto su bandera en Miami y que maneja un portafolio de 1.500 millones de dólares en Estados Unidos, con 45 propiedades. En Miami tienen invertidos 80 millones de dólares en un edificio para la renta.
“De mayo a la fecha ha habido una depreciación del peso chileno de un 20%. Si nos vamos a períodos más prolongados, desde mayo de 2013 a hoy, se ha devaluado en más de un 50%. Para el que invirtió en bienes raíces en Estados Unidos, tiene un 50% de apreciación en la moneda”, agrega Restrepo.
Según cifras de la Direcon, “Estados Unidos representa el quinto destino de las inversiones chilenas (el ranking lo encabeza Perú seguido por Brasil, Colombia y Egipto). Durante 2014, el monto invertido en el país del norte fue de 65 millones de dólares. El informe elaborado por el Ministerio de Relaciones Exteriores no detalla los montos comprometidos por estado.
Con tanto movimiento de tierras y proyectos en carpeta, ¿podría revivirse una nueva crisis subprime producto de la sobreoferta?
“Con todos los cambios tributarios globales, la gente está sacando sus platas y se está resguardando en ladrillos. Miami es atractiva porque sigue siendo más barata para la industria inmobiliaria, comparada con San Francisco y Nueva York”, explica Raimundo Onetto.
Nicolás Guzmán, de empresas Guzmán & Larraín –que desarrolla proyectos en Miami desde 2001, al principio con socios locales y hoy solo– cree que no. “Hay poca sobreoferta y el ambiente está mucho más sano. Tanto las inmobiliarias como los bancos están exigiendo un porcentaje de pie superior. Antes, con suerte te pedían un 10%, hoy te exigen hasta el 40% de pie”, explica. Eso implica que “el cliente que es capaz de poner un 40% del valor de la propiedad arriba de la mesa es un usuario final y no está especulando”. Sin embargo, advierte que “Miami es una ciudad que tiene un componente especulativo importante, pero hay que saber manejarlo. Los terrenos volvieron a subir al nivel que tenían antes de la crisis, por lo tanto, los márgenes se han estrechado”.
Actualmente, Guzmán & Larraín construye dos proyectos: uno en el Design District de primera y segunda vivienda, que supone una inversión de 20 millones de dólares. El otro se ubica en Miramar –al norte de Miami– y consiste en town houses orientadas a un sector medio. Son 60 unidades en total en las que invertirán 15 millones de dólares.
Onetto también descarta los temores de una nueva crisis subprime.“El sistema cambió totalmente. Hoy no empezamos la construcción de un edificio si no tenemos el 80% prevendido. Los compradores asumen este sistema y hoy construimos con la plata del comprador. Los bancos están bastante fuera del modelo de negocios; entran al final del proceso”, explica.
En las buenas y en las malas
Jorge Cristoffanini, gerente de la banca privada del BCI, viene llegando de Miami. Recorrió algunas de las nuevas construcciones que están financiando: un edificio y otro condominio habitacional.
“En Chile va a venir una ralentización en 2017 y 2018, cuando termine el ‘efecto IVA’. Es cosa de ver los permisos de edificación. El mercado es el mercado, cuando ve pocas oportunidades atractivas aquí, invierte en otro lado y busca activos en moneda dura, como el dólar”, dice.
En Miami, el BCI estaría ad portas de concretar la adquisición del City National Bank of Florida (CNB), controlado por Bankia. Una operación que supera los 800 millones de dólares.
“Tenemos sucursal en Miami hace más de 15 años. Con la compra del CNB, BCI apunta su expansión hacia Estados Unidos”, dice Cristoffanini, quien explica que “mucha gente instala su centro de operaciones en esa ciudad para manejar sus negocios desde allá”.
Otro actor nacional que ha apostado por Miami es la cadena hotelera Atton, adquirida por Capital Advisors, fondo ligado a Alfonso Peró, Fernán Gazmuri y Rafael Vergara. El hotel, ubicado a dos cuadras de Brickell Avenue –en Miami Downtown– estará listo el segundo trimestre de 2016 y supone una inversión en torno a los 65 millones de dólares. Con este proyecto, la cadena tendrá siete hoteles: tres en Santiago, dos en Colombia, uno en Perú y otro en Miami.
“Miami es muy importante para nuestro plan estratégico. Optamos por poner nuestro hotel allá, porque nuestro objetivo es armar la primera marca latinoamericana para viajeros de negocios de la región”, explica Francisco Levine, gerente general de Atton. Y complementa: “Si miras los tráficos de pasajeros, Miami es la puerta de entrada a Estados Unidos y recibe al año 20 millones de viajeros, de esos, 5 millones son latinoamericanos”.
Levine cuenta que el iniciar operaciones en Miami, “abre al grupo las puertas para tomar otras oportunidades en la región”. Y concluye: “Cuando a América Latina le va bien, a Miami le va bien. Y cuando a América Latina le va mal, a Miami también le va bien, porque es un refugio para las inversiones”. •••
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Los beneficios tributarios y la visa EB-5
“El régimen tributario de Inversión Extranjera en materia inmobiliaria (FIRPTA) permite eximir a los inversionistas extranjeros, cumpliéndose ciertas condiciones, de pagar impuesto a la ganancia de capital de dicha inversión lo que genera un mayor atractivo a la hora de invertir”, explica el abogado Miguel Morales, de ML&AT Abogados. El jurista asesora a tres family offices chilenos que están invirtiendo en Miami. Se trata de tres proyectos inmobiliarios residenciales en el norte de Miami y están explorando el mercado de las oficinas. Cada proyecto supone una inversión de entre 100 y 150 millones de dólares.
El último informe de Percepción de Negocios del Banco Central da cuenta del interés de las empresas por “mover sus operaciones al exterior”. En ese sentido, Estados Unidos se presenta como una oportunidad muy atractiva con beneficios para los inversionistas como la Visa de Creación de Empleo de Inmigrantes, más conocida como la EB-5, que otorga residencia permanente. Son pocos los chilenos que han accedido a esta visa, según cuenta Gustavo Cuevas, de Cuevas Abogados.
“Un chileno que invierta un millón de dólares a título personal puede obtener la residencia en ese país para él y su familia. Si al cabo de dos años ha generado a lo menos 10 empleos de tiempo completo en ese país, puede obtener una ciudadanía provisional y luego optar a la nacionalidad norteamericana a los cinco años”, explica. Pero eso no es todo: si se invierten 500 mil dólares en un centro regional de inversiones en Estados Unidos, “uno puede optar a los mismos beneficios y ni siquiera preocuparse por la generación de empleos, ya que el centro regional se ocupa de ese aspecto”, puntualiza.
Actualmente, hay cerca de 20 mil EB-5 vigentes, las cuales en septiembre se van a renovar. “Esas visas se entregan a países amigos y nosotros tenemos un tratado de libre comercio con Estados Unidos”, agrega.
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El desembarco chino
La desaceleración en China y la baja de la bolsa son algunas de las principales preocupaciones a nivel mundial. El mundo financiero está preocupado por los efectos que tendrá la caída de la segunda economía más grande del planeta en los mercados internacionales.
¿Qué pasará con el mercado inmobiliario en Estados Unidos?
Manuel Restrepo piensa que no debiera tener grandes efectos, aunque sí “puede afectar el sentimiento de los inversionistas”. Y advierte que, indirectamente, lo que ocurre con la economía china afecta a Latinoamérica y sus economías, y “eso en consecuencia puede impactar el volumen de inversión de los latinoamericanos en Miami”.
Raimundo Onetto piensa que cuando el mercado accionario se pone inestable, “el inmobiliario se fortalece. Con la caída de China se ha producido un alza de tasas en Estados Unidos, lo que también beneficia al sector”. De hecho, confirma que “la inversión china ya está llegando a Miami. Están comprando compañías constructoras y terrenos para desarrollar proyectos”. Y bromea: “¡No tenemos más chinos porque en Miami no hay Chinatown!”.
