¡Compro casa!

El boom inmobiliario está que arde. Las compras y ventas de propiedades crecen y los inversionistas aparecen como un motor de demanda cada vez más importante. Así lo revela un estudio de la firma Inciti. Conozca el quién es quién tras la escalada alcista de los precios de bienes inmuebles. 

Por Catalina Allendes E. Infografía: Sebastián Ulloa

Buscar refugio puede significar varias cosas. Mientras para la mayoría de los mortales la expresión se relaciona con encontrar un hogar donde vivir o cobijarse, en el mundo de los inversionistas indica que hay que protegerse frente a la incertidumbre económica. ¿Cómo? A través de activos más seguros en los que poner el capital. Lo curioso es que ahora para ambos casos el refugio pasó a ser el mismo: las casas y departamentos se han transformado en una de las inversiones más seguras para sortear la crisis.

Por lo menos eso está ocurriendo en Chile, donde la participación de los inversionistas en el mercado inmobiliario está dejando huella. Así lo indica un informe realizado por la plataforma de información en línea Inciti, del Grupo Asicom, para Capital.

Según los registros de inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces, durante los últimos 18 meses en Santiago, el 13% de todas las propiedades que se compraron en Santiago entre enero de 2011 y junio de 2012 correspondieron a inversionistas. De éstas, el 11% fueron adquiridas por personas jurídicas, mientras el 2% correspondieron a transacciones realizadas por personas naturales con más de tres propiedades inscritas a su nombre en el período, lo que indica que también tenían como fin la inversión.

Un fenómeno que según Marcelo Bauzá, gerente general de Inciti, llegó para quedarse.
“En tiempos turbulentos el ladrillo siempre ha sido un buen refugio. A diferencia de la compra de acciones y bonos que requieren conocer diferentes industrias y niveles de riesgo, la inversión en propiedades tiene un bajo nivel de complejidad, además de ser tangible”, explica.

Durante los últimos años, el arriendo de casas, departamentos u oficinas arroja rentabilidades anuales que fluctúan entre 6% y 10%.

Y las cifras le dan la razón. Durante los últimos años, el arriendo de casas, departamentos u oficinas arroja rentabilidades anuales que fluctúan entre 6% y 10%, sin la inestabilidad a la que han estado sometidos la mayoría de los instrumentos de inversión.
“La gente recurre en mayor medida a este tipo de activos por ser más simples y concretos, en tanto que inversionistas más sofisticados los incluyen en sus carteras para diversificar el riesgo”, sostiene el ingeniero.

Además, según Bauzá, “la reciente aparición de empresas que comercializan bienes inmobiliarios como renta o plusvalía permite asegurar que esta modalidad de inversión será cada vez más importante en el mercado, permitiendo a personas particulares ingresar a negocios de renta más sofisticados, lo que sin duda hará crecer los montos actualmente destinados por este segmento al rubro inmobiliario”.
Una tendencia que las autoridades monitorean de cerca, producto de las alzas de precio pocas veces vistas en el mercado inmobiliario, a fin de evitar una temida burbuja inmobiliaria.

Clásicos de siempre

El favoritismo a la hora de invertir la tienen por lejos los departamentos, con el 46% de las preferencias en el período analizado, seguido muy por debajo de las casas (15%) y de las oficinas (13%), que comparten el mismo porcentaje con los estacionamientos.
Y si el análisis se hace por comuna, Santiago, Las Condes y Providencia fueron, por lejos, las que concentraron la mayor cantidad de inversionistas.

Entre 35 y 49 años tienen, en su mayoría, los inversionistas personas naturales. En sus compras predominan los departamentos, casi exclusivamente en Santiago Centro (73%).

Claro que con distintos perfiles. Mientras en Santiago el 80% de las inversiones fueron en departamentos, en Las Condes sólo un 18% invirtió en ese tipo de propiedad. En esa comuna las oficinas (33%) y estacionamientos (33%) lideraron las preferencias. En tanto, en Providencia la demanda fue más pareja: el 30% adquirió oficinas, el 27% departamentos y el 24% estacionamientos.

La cuarta comuna en preferencias fue Colina, un barrio emergente, que pasó de ser una zona rural a un apéndice del barrio alto. El 89% de las inversiones se concentraron en sitios, especialmente en la zona de Chicureo.

“Entre los inversionistas, las personas naturales compraron mayoritariamente departamentos, mientras que las sociedades diversificaron sus inversiones entre oficinas, terrenos y casas. Estas diferencias permite deducir que las personas compraron bienes primordialmente para arrendar, en tanto que las sociedades lo hicieron para producir, arrendar o apostar a una plusvalía futura”, advierte el gerente general de Inciti, Marcelo Bauzá.

En datos duros, los inversionistas anotaron compras por 74 millones de UF, unos 3.500 millones de dólares, divididos en 12.348 propiedades. Todo esto en un mercado total de 94 mil bienes transados en los últimos 18 meses por un valor de 322 millones de UF.

Los 30 y los 50

Por razones obvias, el poder de inversión de una empresa o sociedad es, por lo general, superior al de una persona natural. Y el análisis de Inciti refleja este contraste: mientras las sociedades de inversión optaron por propiedades de 7.840 UF en promedio, las personas naturales, incluidas en la categoría inversionistas, prefirieron viviendas de 1.630 UF.
También en cantidad de unidades adquiridas hay fuertes diferencias: las personas naturales compraron en promedio 5 propiedades cada una en el período analizado, en tanto las sociedades invirtieron en 12. Más del doble.

El análisis por edad también entrega interesantes pistas de cómo actúa el inversionista inmobiliario. El 50% de las inversiones de personas fue realizada por hombres o mujeres entre 35 y 49 años, que adquirieron en conjunto 3 millones de UF. El rango siguiente, entre 50 y 60 años, destinó cerca de 1,4 millones de UF a compras de propiedades. Y la inversión promedio de ambos grupos fue cercana a las 8 mil UF con un promedio de cinco propiedades por individuo.

Otro dato: el grupo predominante entre 35 y 49 años compró departamentos casi exclusivamente en Santiago Centro (73%), seguido muy de lejos por inversiones en Providencia y Las Condes con cerca del 4% para cada una de ellas.
“Esta concentración se debe principalmente al hecho de que la rentabilidad es mayor en unidades más pequeñas y más baratas. La mayoría nuevas (72%) a un precio promedio de 1.490 UF”, explica Bauzá.

Tipos de sociedad

Para analizar el tipo de personas jurídicas que compraron propiedades, Inciti separó a las empresas según su RUT.

Las sociedades financieras –que por lo general están agrupadas en empresas con RUT sobre 90 millones– registraron una inversión promedio de 234 mil UF por propiedad. De éstas, 30% estuvieron destinadas a oficinas, 23% a terrenos y 15% a locales comerciales y 15% a casas.

El valor promedio de las oficinas adquiridas fue de 13.700 UF, el de los terrenos 14.900 UF, el de los locales comerciales 20.700 UF y el de las casas 6.200 UF. “Esto hace suponer que las oficinas y locales fueron adquiridos para rentar, los terrenos como inversión en plusvalía o para desarrollo y las casas para instalar operaciones productivas y también como plusvalía”, sostiene Bauzá.

En tanto, las empresas productivas –agrupadas por lo general entre los RUT 70 y 79 millones– compraron propiedades de 66 mil UF en promedio, con 9 propiedades promedio por sociedad. •••

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