"El Salfacorp de este año, del año pasado y del antepasado es el mismo, con las mismas condiciones"

El ejecutivo aborda lo que llama el desprestigio que enfrenta la acción del grupo, y dice que después del caso La Polar "hay un cambio de confianza. Lo que digas no necesariamente te lo van a creer".  

Claudia Ramírez Friderichsen 

Los ojos del mercado están sobre Salfacorp. En un mes, la mayor constructora e inmobiliaria del país enfrentó una importante caída en el valor de sus acciones -que acumulan una baja de 35,24% en 12 meses-; fue interpelada por la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS) por supuestos incumplimientos de sus deudas y problemas con una boleta de garantía en el extranjero, y sufrió la rebaja en su clasificación por parte de una empresa.

Francisco Javier Garcés, gerente general corporativo de la firma, no encuentra explicación para el escenario actual. Para este año, las ventas estimadas de la unidad inmobiliaria, Aconcagua, son del orden de 12 millones de UF (US$ 500 millones), a lo que se suman las ventas de la constructora, Novatec, por US$ 100 millones. Además, el área de Ingeniería y Construcción prevé vender US$ 1.300 millones. Con esto se acercarán a la meta de US$ 2.600 millones para 2013, explica Garcés.

El ejecutivo cree que el mercado no entiende bien cómo funciona la compañía y por eso hay dudas sobre su capacidad de pago. "Son dos unidades de negocios bien distintas, una empresa constructora que se llama Salfa ICSA y una empresa inmobiliaria, Aconcagua S.A.", puntualiza. La matriz es Salfacorp, la cual emitió seis bonos públicos por seis millones de UF ($135 mil millones) y presta "aguas abajo" los dineros a las unidades. En el mercado, las inmobiliarias no emiten bonos, por lo cual Aconcagua -que tiene cero deuda bancaria- recibe dineros de la matriz. "Dado el tamaño de la inmobiliaria, ha llegado el momento de que tendrá que financiarse por sí misma e ir eliminando el modelo actual", anuncia Garcés. No se trataría de deuda adicional, sino de un dinero que servirá para pagar las deudas que tiene la inmobiliaria con la matriz y para que ésta a su vez vaya pagando los bonos, agrega.

De los bonos hay cuatro millones de UF que deben cumplir un covenant , que es un límite financiero que pide el mercado para prestar recursos. La clasificadora Fitch Ratings alertó el 10 de abril que existía posibilidad de que Salfacorp no pudiera cumplir con dicha condición. Pero, según Garcés, están pesando la falta de comprensión del modelo de negocio y un cambio en el ambiente tras el caso La Polar.

-¿Cómo influyó el caso La Polar?

"Después de La Polar, las AFP, que eran uno de los grandes demandantes de los bonos corporativos, en general comenzaron a eliminar los bonos de las empresas triple B, incluso las empresas "A-", y se empezaron a quedar con bonos de las empresas "AA" (más seguros). Eso hizo que de alguna manera el bono se encareciera. Hubo una pérdida de confianza que se tradujo en precio. Somos una empresa triple B; por lo tanto, para nosotros salir a emitir bonos, creo, sería caro. Además, que no se adapta al modelo de negocios que tenemos hoy".

"Antes de La Polar se lanzaba un rumor sobre una empresa y el rumor chocaba contra una pared. Después de La Polar, se lanza un rumor, queda la escoba con los precios de las acciones y después se empieza a saber si es verdad o no. Ése es el gran cambio. Hay un cambio de confianza. Después de La Polar lo que digas no necesariamente te lo van a creer. Lo que los números digan, a eso le van a creer".

-¿Por eso siente la necesidad de explicar el modelo de negocio?

"No. Siempre estoy abierto a contar y mostrar cómo funciona este negocio y la empresa. El Salfacorp de este año, del año pasado y del antepasado es el mismo, con las mismas condiciones y es cosa de ver el sitio de la SVS y comprobar que no hay ningún cambio importante. Que haya tenido un último trimestre no tan bueno en ingeniería, creo que en la historia de Salfacorp puede haber pasado lo mismo, pero como era después de La Polar empezaron todos los rumores".

La deuda
En números gruesos, la deuda financiera neta (sólo la que paga intereses) de Salfacorp -la matriz- es cercana a $216 mil millones. Tras analizar la deuda de Salfacorp y ante la poca holgura que mostraban los covenants, Fitch Rating rebajó la clasificación a la compañía.

-¿Cuáles son las opciones de no cumplir el covenant ?
"Estamos bastante tranquilos respecto del cumplimiento del covenant. Creemos que vamos a cumplir el covenant ".

-¿Qué les llevó estar al límite?

"Aconcagua es una empresa que ha crecido mucho dentro de Salfacorp. Las inmobiliarias son empresas que requieren un mayor nivel de deuda que las constructoras y no tienen grado de inversión para ser sujetos de bono. Estas empresas no generan Ebitda (resultado puro), sobre todo en el primer y segundo trimestre por la estacionalidad del negocio. Entonces, el que tiene que cumplir el Ebitda es el área de ingeniería, y el trimestre pasado, como se 'resfrió' la ingeniería, se apretó el convenant , pero hoy vemos una buena proyección de ingeniería para el trimestre y para el año".

-¿Cuál es la estrategia para evitar que los bonos y sus covenants no los sigan "apretando"?

"Tenemos contemplado desde no hacer nada, porque estamos tranquilos con el tema de los covenants, hasta buscar un financiamiento. Hoy, la inmobiliaria tiene cerca de $135 mil millones de activos que son casas y departamentos en construcción y/o venta, más $66 mil millones en terrenos y tiene cero deuda bancaria. Toda la deuda que tiene la inmobiliaria se la debe a la madre (Salfacorp, la matriz). La capacidad de pago de los bonos es altísima. Si quisiéramos mañana levantar la deuda contra esos activos, podríamos pagar los bonos dos veces".

-¿Fue un error entonces emitir bonos públicos para financiar la inmobiliaria?

"No, porque los bonos eran más baratos que los bancos. Lo que pasa es que llegó el minuto en que hay que cambiar el modelo, porque las cosas van evolucionando, pero error no fue; al revés, ha sido muy bueno. Como viene el vencimiento de los bonos, empieza el nerviosismo, y eso tiene que ver más con no entender cómo funciona que con la capacidad de pago que tiene la compañía. La compañía tiene una capacidad de pago espectacular".

-¿Es una alternativa realizar un aumento de capital?

"No veo necesidad de aumento de capital. Cuando el mercado entienda cómo funciona esta compañía, cuando separe bien lo que es una empresa inmobiliaria de una constructora, el mercado solo se va a dar cuenta de que no hay ninguna necesidad de aumento de capital".

Las cuentas de Tecsa
En abril de 2011, ICSA compró Empresas Tecsa en un paquete que incluía a Fe Grande -especialista en movimientos de tierra-, Geovita -de minería subterránea- y Tecsa Inmobiliaria.

-Este crecimiento, ¿les pasó la cuenta?

"No. Tomar el control de esas compañías no es gratis y lo sabíamos. Quizás fuimos optimistas en pensar que íbamos a tomar el control en cuatro meses y creo que nos demoramos seis, pero eso es parte del análisis de este tipo de operaciones. No nos causó ningún problema. Hoy vemos el negocio totalmente controlado".

-Salfacorp tiene $73 mil millones en deudas con bancos. De esa deuda, ¿cuánto aportó Tecsa?

"Del orden de $40 mil millones (a diciembre) -gran parte del área inmobiliaria y el resto en maquinaria, etc.-, pero que están asociados a activos inmobiliarios: 10 proyectos de Tecsa inmobiliaria, hoy a la venta, y dos terrenos".

-Cuando se terminen de vender esos activos, ¿se va a cerrar el área inmobiliaria de Tecsa?
"Sí. Ese negocio es Aconcagua y a ésta no le interesaba. ICSA vendió algo que venía dentro del paquete".

Como viene el vencimiento de los bonos, empieza el nerviosismo, y eso tiene que ver más con no entender cómo funciona que con la capacidad de pago que tiene la compañía".

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