Los tribunales estadounidenses están atascados con un número récord de embargos. Pero ahora podrían quedar sobrepasados con las demandas que están interponiendo propietarios que acusan a los bancos de cometer errores en los procedimientos de las ejecuciones hipotecarias.
Bank of America, el mayor gestor de hipotecas de Estados Unidos, se convirtió en el primer banco en suspender los embargos en los 50 estados del país, luego de que saliera a la luz que algunos funcionarios firmaron documentos sin confirmar que estuvieran correctos o hubieran sido notariados, como exige la ley.
El escándalo, que obligó a JPMorgan Chase y GMAC Mortgage, unidad de Ally Financial, a suspender los embargos en 23 estados, amenaza ahora con volver a golpear al sector inmobiliario, donde se originó la crisis subprime, que luego derivó en la crisis financiera global.
La documentación incompleta ha creado millones de títulos "malogrados", es decir, que la persona que compró una casa a un banco, que la obtuvo por ejecución de la hipoteca, podría no ser su dueña legal. Esos títulos "plagarán al país por la próxima década", advirtió a Bloomberg el abogado Richard Kessler, de Florida, quien condujo un estudio que encontró errores en cerca de un 25% de los documentos legales vinculados a embargos de viviendas.
La bola de nieve
Según expertos, el escándalo refleja que la industria no fue capaz de mantener el ritmo de la explosión de aperturas de créditos hipotecarios que ocurrieron durante el auge inmobiliario. Antes de que los créditos hipotecarios fueran paquetizados, la hipoteca se inscribía en el registro de bienes raíces local y esos registros se actualizaban cada vez que el préstamo cambiaba de manos, creando un archivo rastreable.
Cuando varios préstamos fueron reunidos (paquetizados) y convertidos en un instrumento (securitizados) para ser vendidos, se facilitó la transferencia entre propietarios, pero se hizo más difícil que los bancos mantuvieran su registro.
Al explosionar la burbuja de la crisis subprime en 2007, los gestores hipotecarios (quienes recolectan el pago de las hipotecas y dictan los embargos sobre los préstamos impagos), se vieron sobrepasados ante la cifra récord de propietarios que comenzó a retrasarse en los pagos de sus créditos.
El funcionario de GMAC Jeffrey Stephan reconoció ante una corte de Maine que su equipo de trece personas firmó cerca de 10 mil documentos mensuales sin leerlos ni estar en presencia de un notario.
Las demandas que están en tribunales acusan además a los gestores de usar documentos falsificados para embargar las viviendas cuando no poseían los títulos de las propiedades. Ante estas denuncias, los fiscales generales de al menos siete estados han abierto investigaciones en contra de grandes prestamistas hipotecarios.
Entre otros motivos, el problema se ha originado porque las reglas que determinan cómo se realiza un embargo varían entre estado y estado. Otro factor que ha profundizado el problema es que las ejecuciones hipotecarias no se están realizando tan rápido como se esperaba. En California, por ejemplo, pese a que los impagos son seis veces más altos que en el segundo trimestre de 2007, las notificaciones de embargo se mantienen en la misma tasa, por debajo del nivel de los últimos dos años, según ForeclosureRadar.
A ello se suma que la demanda sigue dependiendo de los incentivos del gobierno. Según CreditSight, la mitad de las viviendas que vendieron las grandes empresas constructoras el año pasado las entregaron a compradores con préstamos asegurados por el gobierno, mientras que en 2007 esa cifra llegaba sólo a 10%.
Impacto en la economía
La invalidación de una cantidad importante de embargos generaría consecuencias adversas para los bancos, que deberán incurrir en gastos para enfrentar las millonarias demandas de los propietarios de las viviendas embargadas y de quienes poseen una participación en los títulos hipotecarios paquetizados.
El sector financiero aún no se recupera del todo de la crisis financiera global, y los balances de los bancos aún están golpeados por los préstamos incobrables.
Entre los afectados se encuentran también las personas que compraron propiedades embargadas, ya que los errores en el papeleo siembran dudas sobre la validez de sus títulos de propiedad. Casi un 25% de las ventas de viviendas en Estados Unidos durante el segundo trimestre involucraron propiedades en alguna etapa del proceso de embargo.
Este podría ser un golpe devastador para un sector que se mantiene deprimido. De acuerdo con The Washington Post, en la Casa Blanca hay preocupación ya que si el mercado inmobiliario y las instituciones financieras se ven golpeados, el gobierno podría verse obligado a acudir en su ayuda nuevamente.
El presidente de la comisión de Banca del Senado, el demócrata Christopher Dodd, anunció que realizarán audiencias para abordar el tema, pero sólo después de las elecciones del 2 de noviembre.
"Los reguladores a nivel local, estatal y federal tienen la responsabilidad de conservar la ley y proteger a los consumidores de embargos injustos, y los prestamistas tienen el deber de no esquivar la ley", aseguró Dodd, en declaraciones reproducidas por Financial Times.
El presidente Barack Obama, por su parte, vetó un proyecto de ley aprobado en el Congreso que facilitaba el procesamiento de los embargos, al obligar a los tribunales a aceptar documentos notariados de otro estado.
DiarioFinanciero.com
No hay comentarios.:
Publicar un comentario