La pelea entre Ripley y Cencosud en el Alto Las Condes, con cierre de local incluido, alertó a los comercios pequeños: "si le pasó a un grande, nos puede pasar a nosotros".
Una relación de por sí tirante y compleja, que cada cinco o seis años se hace estresante. El momento en que las tiendas deben renegociar sus contratos de arriendo con los centros comerciales donde están ubicadas puede ser casi de vida o muerte, porque es ahí cuando saben si continuarán en el mall, seguirán en la misma ubicación y si les subirán -y en cuánto- el precio de los arriendos. Condiciones que determinarán si vale la pena mantener el negocio o no.
"Esta es una relación comercial de mercado. Al igual que cuando uno arrienda su casa, uno como mall tiene todo el derecho a renegociar sus contratos, y si hay alguien que está dispuesto a pagar más, obviamente lo preferirás", comenta una fuente de la industria.
"De acuerdo", responden los comerciantes. Es una relación de mercado donde todos ganan dinero -si no, no estarían-, pero reclaman que no se trata de una negociación entre iguales. "Es el gigante contra el pequeño", afirma el dueño de una cadena de tiendas de calzado que pidió reserva de su nombre. "Y no hay diferencias si se trata del Grupo Plaza, Cencosud o Parque Arauco. "Quizás algunos son más simpáticos que otros, pero al final los tres son fieros a la hora de negociar", agrega.
Es que, sea bueno o malo, para ser un comerciante exitoso hoy en Chile, hay que estar en los malls. "Si no estás, no existes", admite un locatario. Son muy pocas tiendas "a la calle" que, pensando en su crecimiento, puedan resistirse a la tentación de exponerse a una alta afluencia de público en un lugar cerrado y donde, aunque pagados, abundan los hoy cada vez más apreciados estacionamientos.
De hecho, confiesa otra fuente de los operadores, "la tasa de vacancia es cero"; es decir, todos los locales de todos los malls están ocupados.
"Si no le gusta, se va"
La exclamación saltó entre los locatarios de los malls con el lío entre Cencosud y Ripley, y la transmitió el agente inmobiliario Yuval Ben Haym de RE/MAX Urbe: "¡Si le pasó a una tienda grande como Ripley, también me podrá pasar a mí!".
Cencosud quería subirle el arriendo a Ripley del Alto Las Condes después de un contrato de 15 años y la multitienda dijo que no... al principio. Vencido el contrato, la firma de Horst Paulmann simplemente tapió la entrada de la tienda. En pocos días, Ripley debió aceptar las nuevas condiciones, entre las cuales está la cesión de un piso completo para que se instale H&M o Forever21.
De acuerdo con fuentes inmobiliarias, Ripley pagaba del orden de 0,4 UF por cada metro cuadrado que ocupaba en el Alto Las Condes, y subió a cerca de 0,7 UF. Una tarifa ínfima para el resto. De acuerdo con el propietario de una red de tiendas deportivas, un local no multitienda que lleva años en un mall paga como mínimo entre 1,2 y 1,4 UF, si es tienda pequeña o mediana. Y un recién llegado fácilmente podría alcanzar las 4 UF.
A eso hay que agregar un porcentaje de las ventas que, consultadas varias fuentes, coincidieron en que ronda el 8%. También, como en un condominio, se pagan gastos comunes y un cargo llamado "fondo de promoción".
En total, si el contrato de arriendo dice 2 UF por metro cuadrado, finalmente el comerciante debe hacer un cheque mensual equivalente a 2,5 UF aproximadamente; es decir, alrededor de 25% más.
Yendo a pesos. Si un comerciante cualquiera quisiera entrar a un mall con una tienda de unos 100 metros cuadrados que venderá 50 millones de pesos mensuales, alrededor de $4,8 millones se le irían en el arriendo "oficial", otros $4 millones en porcentaje de las ventas, $1,5 millones en gastos comunes y $500 mil para el fondo de promoción. Estos dos últimos ítemes son estimaciones que hacen los expertos de acuerdo con el tamaño de la tienda. O sea, debiera descontar de inmediato un quinto de sus ingresos sólo como "costo mall".
Eso, sin considerar los tres o cuatro meses de adelanto que debería pagar al ingreso o que en diciembre se cobre el doble, como lo asegura Ben Haym de RE/MAX. O la "sugerencia" de arrendar espacio en más de un mall del mismo operador si quiere instalarse en uno de los centros comerciales más visitados.
"Y si le agregamos que debemos pagar proveedores, sueldos de empleados y hasta el robo (que puede llegar hasta 2% de las ventas), el margen se hace bastante estrecho", comenta el dueño de las tiendas deportivas.
Aunque el dolor de cabeza de renegociar cada quinquenio se puede transformar en un duro pero mero trámite para algunos, lo realmente difícil es que anticipadamente el operador del mall decida reajustar unilateralmente los precios. "Y no hay ni que chistar, pues esa cláusula está en el contrato", comenta el dueño de una tienda de vestuario.
La relación de los malls con sus locatarios "refleja parte de lo que es la concentración económica en Chile, donde hay dos operadores grandes -Cencosud y Plaza- y otro mediano -Parque Arauco-. Ellos tienen el poder de decirle a cualquiera 'si no te gusta, te vas'", señala la misma fuente.
Con las grandes tiendas, reclama, las condiciones de precio son más convenientes y por plazos más extensos. Pero hace la salvedad de que algunas de ellas forman parte del conglomerado dueño del mall: Paris y Johnson de Cencosud, y Falabella, accionista de Plaza.
"No es una situación de abuso, tampoco de colusión, sino que de una posición predominante en la que aceptas o te echan. El Tribunal de la Libre Competencia debería decir algo, si es que ve que no hay competencia", agrega.
La respuesta de los malls es clara: esto es mercado y debemos rentabilizar nuestra inversión para responder a nuestros accionistas. Y si creen que los contratos son leoninos, "existe una larga lista de espera" de comerciantes como ellos que aguardan la oportunidad de entrar. O sea, al que no le gusta, se va.
El "salvavidas" de los strip center, la experiencia de Qué Leo
El dueño de la librería Qué Leo, Juan Carlos Fau, ha vivido en carne propia esta "complejísima relación" -como él describe- con los centros comerciales. En junio del año pasado tuvo que dejar el local que ocupaba en la esquina de Providencia con Las Urbinas (en la galería comercial Drugstore) porque una cadena de farmacias había logrado un mejor trato con los dueños del establecimiento.
También tuvo conversaciones para instalarse en Costanera Center donde, además de libros, quería vender música, pero tampoco logró un acuerdo.
"Es muy caro el arriendo en los malls, porque además de las tarifas que van entre 1,5 UF y 2,5 UF por metro cuadrado, también cobran gastos comunes, y de promoción y marketing, que eleva el valor total a unas 3 UF por metro cuadrado", calcula. Dice que hay poco operadores de mall y que los precios son similares en casi todas partes. "Se establece un rango de precios que por esas cosas mágicas que tiene la vida, es prácticamente el mismo en todos los centros comerciales", asegura.
Por eso, dice, negocios como el suyo han encontrado en los strip centers -centros comerciales de pequeña escala, que generalmente se ubican en esquinas- el espacio para poder relacionarse con su clientela. Sus precios son más baratos y no tienen cobros adicionales. "Además, a los operadores -que son varios, en general empresas inmobiliarias- les interesa que se les instale una librería, porque inmediatamente despierta el interés de algún café para ponerse al lado", revela Fau.
En las últimas semanas, Qué Leo ha abierto nuevas tiendas bajo este formato: en el recientemente inaugurado centro comercial Puertas de Chicureo, en La Reina, y hace algún tiempo, en un strip center de Maipú, al lado del centro de formación Duoc.
por: Pablo Tapia, Ignacio Morgan e Ignacio Badal
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