Los elevados requerimientos de capitales limitaron nuevos emprendimientos
Entre los que se inaugurarían hasta el 2013 están el Neuquén y el Ribera Urbana, en la capital neuquina.
La actividad se inició hace 25 años con el Shopping Sur (que una década después cerró), según recordó Santiago Blaksley, presidente de la Cámara Argentina de Shopping Centers (CASC), que nuclea a 70 asociados. Fueron relevados 98 y llegarían a 119 en el 2013, como puntualizó en el 4º Congreso Internacional de Shopping Centers, efectuado en la ciudad de Buenos Aires en septiembre pasado. Hasta entonces se inaugurarían 21 (algunos ya en construcción), ocho en el área metropolitana y 13 en el interior, con variados formatos que abarcarían 700.000 metros cuadrados en los que se invertirían en total aproximadamente 700 millones de dólares y permitirían la creación de 10.000 puestos laborales.
Hay proyectos de todo tipo y algunos surgirían del reciclaje de edificios históricos y de la renovación urbana (el Recoleta Mall porteño, inaugurado a fines de septiembre pasado, proviene de la reforma y ampliación del Village Recoleta y demandó unos 100 millones de dólares a la sociedad VC1, que controla el fondo de inversiones CarVal, ligado a la multinacional Cargill, en el 90%, y Southern Screen Entertainment, que fue dueño del Village Recoleta, en el 10% restante).
Por la crisis del 2001, según Diego Chevallier Boutell, director de Pegasus Argentina, el nivel de ocupación de los establecimientos cayó al 89,4% –el más bajo– y luego osciló entre el 95 y el 96%.
Desde el 2006 el crecimiento del 20% anual de estos centros habría saturado el segmento en la ciudad de Buenos Aires, por eso varios de dimensiones más reducidas se encararon en ubicaciones no tradicionales como consecuencia del mayor consumo originado por el aumento del poder adquisitivo. Blaksley señaló que, en parte, se debió al incremento de la clase media, que en el 2005 era del 23% de la pirámide poblacional y recientemente, del 30%. Y, si bien se encaran propuestas destinadas a personas con altos ingresos, otras son para las de medios y bajos que salieron de la línea de la pobreza y a pesar de no tener posibilidades de adquirir determinados bienes sí demandan indumentaria y electrodomésticos, como se evaluó para el San Justo Shopping, en el partido bonaerense de La Matanza.
Entre los que se inaugurarían hasta el 2013, por ejemplo, están el Neuquén y el Ribera Urbana, en Neuquén capital.
Para los desarrolladores, las provincias que no tienen estos centros significan oportunidades para hacer negocios.
Sin embargo, "los elevados requerimientos de capitales limitaron los nuevos proyectos", afirmó Chevallier Boutell. Hay locales que se alquilan por el 7% de las ventas mensuales, en promedio, o un valor mínimo asegurado (VMA), de acuerdo con el que resulte mayor. El VMA se pacta en forma creciente por cada año de alquiler, cuyos plazos de tres años se están extendiendo a cuatro. A veces se pactan aportes extraordinarios para los meses de mayores transacciones. En cuanto a las expensas, se fijan conforme a las ubicaciones y las superficies de los locales y metros de vidrieras.
En algún proyecto que se vende bajo la forma de un fideicomiso, los compradores de locales se convertirán en accionistas minoritarios y podrán optar por trabajarlos, alquilarlos a terceros o cederlos al desarrollador para que los opere.
Los shoppings construidos ocupan 3,8 millones de metros cuadrados y se calculó que requirieron unos 5.000 millones de dólares. Cuentan con 7.300 locales y 1.500 góndolas y generaron 46.000 empleos. El año pasado recibieron 43 millones de visitas y vendieron el equivalente a 10.050 millones de dólares, en tanto para este 2011 se estimó que lo harían por 11.950 millones, fundamentalmente por los descuentos y los ahorros con tarjetas que financian los pagos en cuotas sin interés hasta determinados plazos. Cencosud y APSA (Alto Palermo SA) son los principales grupos propietarios.
Marcos Meloni, prosecretario de la Fundación ProTejer, planteó en la 7ª Convención de la Agroindustria Textil, también en septiembre último, que el costo de la indumentaria representa un "problema serio" debido a que entre los shoppings y los "plásticos" se quedan con el 35% del precio final de una prenda. La participación de una marca en un centro "premium" representa del 15 al 20% del costo de comercialización, a lo cual debe agregarse el financiero del 15% por promociones y la utilización del citado medio de pago.
Como para Meloni el costo de la comercialización debe provenir de la producción y no de la "especulación de negocios inmobiliarios y financieros", exhortó a "dialogar para evitar los excesos, salir de los individualismos y del sálvese quien pueda".
Desde los shoppings aseguraron que los precios de la indumentaria no tienen nada que ver con el alquiler de un local sino con el nivel de ventas y la perfomance de cada marca. Un cambio importante comenzó a notarse con la mayor cantidad de marcas nacionales dentro de las ofertas, algo que se atribuyó no a una modificación de la demanda sino a los inconvenientes que enfrentan las firmas extranjeras para importar a raíz de las disposiciones económicas aplicadas.
De cualquier manera, "el negocio de los shopping centers todavía es un formato con baja penetración en la Argentina, en términos internacionales", aseveró Chevallier Boutell, un convencido de que todavía hay buenas oportunidades. Interpretó que se trata de un formato preferido tanto por los consumidores, por la variedad de rubros y marcas, seguridad, confort y accesos al estacionamiento, como por los comerciantes o "retailers", porque son más elevadas las ventas por metro cuadrado, por el posicionamiento que logran, las posibilidades de crecimiento y la seguridad, así como el acceso a los servicios.
Tras relevar 34 centros de compras en el área metropolitana, en septiembre pasado –último dato disponible– el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec) puntualizó que las ventas a precios corrientes alcanzaron los 1.181,7 millones de pesos, lo que significó un incremento del 34,4% respecto del mismo mes del 2010.
En los primeros ocho meses del año en relación con igual lapso anterior las operaciones totales registraron un alza del 23%. Los grupos de artículos con mayores subas fueron indumentaria, calzado y marroquinería, con el 31,4%; patios de comidas, alimentos y quioscos, 29,8%; ropa y accesorios deportivos, 28,9%, y diversión y esparcimiento, 26,4%. El único resultado negativo se registró en el rubro juguetería, con -12,3%.
Idéntica comparación a precios corrientes, en 17 centros de la ciudad de Buenos Aires, reflejó que los mismos rubros aumentaron 18%, 26,2, 15,8, 21,2 y 10,8%, en tanto juguetería disminuyó un 21,6%. En los 17 shoppings de 24 partidos del Gran Buenos Aires, las variaciones más significativas de tales grupos fueron: 27,7, 38,7, 45,7, 34 y 36,6%. En este caso, juguetería cayó un 3,4%.
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Entre los que se inaugurarían hasta el 2013 están el Neuquén y el Ribera Urbana, en la capital neuquina.
La actividad se inició hace 25 años con el Shopping Sur (que una década después cerró), según recordó Santiago Blaksley, presidente de la Cámara Argentina de Shopping Centers (CASC), que nuclea a 70 asociados. Fueron relevados 98 y llegarían a 119 en el 2013, como puntualizó en el 4º Congreso Internacional de Shopping Centers, efectuado en la ciudad de Buenos Aires en septiembre pasado. Hasta entonces se inaugurarían 21 (algunos ya en construcción), ocho en el área metropolitana y 13 en el interior, con variados formatos que abarcarían 700.000 metros cuadrados en los que se invertirían en total aproximadamente 700 millones de dólares y permitirían la creación de 10.000 puestos laborales.
Hay proyectos de todo tipo y algunos surgirían del reciclaje de edificios históricos y de la renovación urbana (el Recoleta Mall porteño, inaugurado a fines de septiembre pasado, proviene de la reforma y ampliación del Village Recoleta y demandó unos 100 millones de dólares a la sociedad VC1, que controla el fondo de inversiones CarVal, ligado a la multinacional Cargill, en el 90%, y Southern Screen Entertainment, que fue dueño del Village Recoleta, en el 10% restante).
Por la crisis del 2001, según Diego Chevallier Boutell, director de Pegasus Argentina, el nivel de ocupación de los establecimientos cayó al 89,4% –el más bajo– y luego osciló entre el 95 y el 96%.
Desde el 2006 el crecimiento del 20% anual de estos centros habría saturado el segmento en la ciudad de Buenos Aires, por eso varios de dimensiones más reducidas se encararon en ubicaciones no tradicionales como consecuencia del mayor consumo originado por el aumento del poder adquisitivo. Blaksley señaló que, en parte, se debió al incremento de la clase media, que en el 2005 era del 23% de la pirámide poblacional y recientemente, del 30%. Y, si bien se encaran propuestas destinadas a personas con altos ingresos, otras son para las de medios y bajos que salieron de la línea de la pobreza y a pesar de no tener posibilidades de adquirir determinados bienes sí demandan indumentaria y electrodomésticos, como se evaluó para el San Justo Shopping, en el partido bonaerense de La Matanza.
Entre los que se inaugurarían hasta el 2013, por ejemplo, están el Neuquén y el Ribera Urbana, en Neuquén capital.
Para los desarrolladores, las provincias que no tienen estos centros significan oportunidades para hacer negocios.
Sin embargo, "los elevados requerimientos de capitales limitaron los nuevos proyectos", afirmó Chevallier Boutell. Hay locales que se alquilan por el 7% de las ventas mensuales, en promedio, o un valor mínimo asegurado (VMA), de acuerdo con el que resulte mayor. El VMA se pacta en forma creciente por cada año de alquiler, cuyos plazos de tres años se están extendiendo a cuatro. A veces se pactan aportes extraordinarios para los meses de mayores transacciones. En cuanto a las expensas, se fijan conforme a las ubicaciones y las superficies de los locales y metros de vidrieras.
En algún proyecto que se vende bajo la forma de un fideicomiso, los compradores de locales se convertirán en accionistas minoritarios y podrán optar por trabajarlos, alquilarlos a terceros o cederlos al desarrollador para que los opere.
Los shoppings construidos ocupan 3,8 millones de metros cuadrados y se calculó que requirieron unos 5.000 millones de dólares. Cuentan con 7.300 locales y 1.500 góndolas y generaron 46.000 empleos. El año pasado recibieron 43 millones de visitas y vendieron el equivalente a 10.050 millones de dólares, en tanto para este 2011 se estimó que lo harían por 11.950 millones, fundamentalmente por los descuentos y los ahorros con tarjetas que financian los pagos en cuotas sin interés hasta determinados plazos. Cencosud y APSA (Alto Palermo SA) son los principales grupos propietarios.
Marcos Meloni, prosecretario de la Fundación ProTejer, planteó en la 7ª Convención de la Agroindustria Textil, también en septiembre último, que el costo de la indumentaria representa un "problema serio" debido a que entre los shoppings y los "plásticos" se quedan con el 35% del precio final de una prenda. La participación de una marca en un centro "premium" representa del 15 al 20% del costo de comercialización, a lo cual debe agregarse el financiero del 15% por promociones y la utilización del citado medio de pago.
Como para Meloni el costo de la comercialización debe provenir de la producción y no de la "especulación de negocios inmobiliarios y financieros", exhortó a "dialogar para evitar los excesos, salir de los individualismos y del sálvese quien pueda".
Desde los shoppings aseguraron que los precios de la indumentaria no tienen nada que ver con el alquiler de un local sino con el nivel de ventas y la perfomance de cada marca. Un cambio importante comenzó a notarse con la mayor cantidad de marcas nacionales dentro de las ofertas, algo que se atribuyó no a una modificación de la demanda sino a los inconvenientes que enfrentan las firmas extranjeras para importar a raíz de las disposiciones económicas aplicadas.
De cualquier manera, "el negocio de los shopping centers todavía es un formato con baja penetración en la Argentina, en términos internacionales", aseveró Chevallier Boutell, un convencido de que todavía hay buenas oportunidades. Interpretó que se trata de un formato preferido tanto por los consumidores, por la variedad de rubros y marcas, seguridad, confort y accesos al estacionamiento, como por los comerciantes o "retailers", porque son más elevadas las ventas por metro cuadrado, por el posicionamiento que logran, las posibilidades de crecimiento y la seguridad, así como el acceso a los servicios.
Tras relevar 34 centros de compras en el área metropolitana, en septiembre pasado –último dato disponible– el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec) puntualizó que las ventas a precios corrientes alcanzaron los 1.181,7 millones de pesos, lo que significó un incremento del 34,4% respecto del mismo mes del 2010.
En los primeros ocho meses del año en relación con igual lapso anterior las operaciones totales registraron un alza del 23%. Los grupos de artículos con mayores subas fueron indumentaria, calzado y marroquinería, con el 31,4%; patios de comidas, alimentos y quioscos, 29,8%; ropa y accesorios deportivos, 28,9%, y diversión y esparcimiento, 26,4%. El único resultado negativo se registró en el rubro juguetería, con -12,3%.
Idéntica comparación a precios corrientes, en 17 centros de la ciudad de Buenos Aires, reflejó que los mismos rubros aumentaron 18%, 26,2, 15,8, 21,2 y 10,8%, en tanto juguetería disminuyó un 21,6%. En los 17 shoppings de 24 partidos del Gran Buenos Aires, las variaciones más significativas de tales grupos fueron: 27,7, 38,7, 45,7, 34 y 36,6%. En este caso, juguetería cayó un 3,4%.
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